Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας

[Xάρης]

Γενικώς, η τροποποίηση σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας επιτρέπεται.
Το θέμα είναι αν για να γίνει η τροποποίηση απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του 100% των συνιδιοκτητών της οικοδομής ή όχι.
Σίγουρα επιτρέπεται αν το επιτρέπουν οι όροι περί τροποποίησης που αναγράφονται στην υπάρχουσα σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας.

Ενδιαφέρον έχει το άρθρο ΑΥΤΟ.

Όπως επίσης και η Εγκύκλιος 35 του Συλλόγου Συμβολαιογράφων Αττικής κ.λπ. της 17.07.2012:

ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ 35η

ΘΕΜΑ: Η εφαρμογή των Ν.3775/2009, Ν.3843/2010 και Ν.4014/2011 στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας

Αριθμ. Πρωτ. 1087

Αθήνα 17 Ιουλίου 2012


ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ
ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΔΙΚΑΙΟΣΥΝΗΣ, ΔΙΑΦΑΝΕΙΑΣ & ΑΝΘΡΩΠΙΝΩΝ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΩΝ
ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ ΕΦΕΤΕΙΩΝ ΑΘΗΝΩΝ - ΠΕΙΡΑΙΩΣ ΑΙΓΑΙΟΥ ΚΑΙ ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΟΥ

Προς όλα τα μέλη του Συλλόγου

Ταχ. Δ/νση : Γ. Γενναδίου 4 - Τ.Κ. 106 78-Αθήνα
Τηλέφωνα : 210 330 7450,-60,-70,-80,-90
FAX : 210 384 8335
E-mail : notaries@notariat.gr
Πληροφορίες : Στέλλα Περάτη

Στις περιπτώσεις που αναφέρονται στην §2 του άρθρου 24 του Ν.4014/2011, είναι δυνατή η σύνταξη συμβολαίου σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή τροποποίησης αυτής, εφόσον συμφωνεί το σύνολο των συνιδιοκτητών ή το επιτρέπουν οι αναγραφόμενοι όροι περί τροποποίησης στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, όπως με κάθε σαφήνεια προκύπτει και από το σχετικό έγγραφο του ΥΠΕΚΑ. Ειδικότερα:

α) Είναι δυνατή η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή η τροποποίηση τέτοιας σύστασης σε ακίνητο εντός ή εκτός σχεδίου, εφ όσον το αυθαίρετο κτίσμα έχει υπαχθεί στο Ν.4014/2011.

β) Είναι υποχρεωτική η τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, όταν έχει αυξηθεί η επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας με επέκτασή της σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους.
Στην περίπτωση αυτή, χωρίς τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας που να δικαιολογεί τη νέα επιφάνεια, δεν είναι δυνατή η μεταβίβασή της (οριζόντιας ιδιοκτησίας). Παράδειγμα: Έστω, ότι στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας αναγράφεται επιφάνεια του Δ1 διαμερίσματος 80 τ.μ. Στη σχετική βεβαίωση κανονικότητας του μηχανικού και στην ολοκληρωμένη υπαγωγή της οριζόντιας ιδιοκτησίας μνημονεύονται 5 τ.μ. αυθαίρετη δόμηση (κύρια χρήση) με κατάληψη στους κοινόχρηστους χώρους. Σήμερα δηλαδή η οριζόντια ιδιοκτησία έχει εν τοις πράγμασι συνολική επιφάνεια 85 τ.μ. Μεταβιβάζουμε 85 τ.μ. μόνο μετά από τροποποίηση της σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Αν δεν λάβει χώρα η άνω τροποποίηση, η μεταβίβαση των 5 τ.μ., άρα και της οριζόντιας ιδιοκτησίας στο σύνολό της, είναι άκυρη.

γ) Στις περιπτώσεις που στη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας έχει συμπεριληφθεί στην επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας και η επιφάνεια αυθαίρετης κατασκευής, δεν απαιτείται καμία τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Παράδειγμα: Έστω, στη με αριθμό 2000/1998 σύσταση του συμβολαιογράφου Α.Β. το Α1 διαμέρισμα έχει επιφάνεια 60 τ.μ. Σήμερα, η βεβαίωση κανονικότητας του Ν. 4014/2011 σε συνδυασμό με την ολοκληρωμένη υπαγωγή, που εκδίδει ο μηχανικός Χ αναγράφει 56 τ.μ. με άδεια και 4 τ.μ. αυθαίρετο. Στην περίπτωση αυτή δεν απαιτείται τροποποίηση σύστασης, η σύσταση παραμένει ως έχει.

δ) Στην περίπτωση αλλαγής χρήσης χώρων, είτε με το Ν.3775/2009 είτε με το Ν.3843/2010 είτε με το Ν.4014/2011, ορθόν είναι να γίνει τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, πλην όμως η τροποποίηση αυτή δεν είναι υποχρεωτική. Σε περίπτωση που δεν γίνεται τροποποίηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, αναγράφεται στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με όσα εφαρμόζουμε μέχρι σήμερα. Σε περίπτωση όμως, που όλοι οι συνιδιοκτήτες συμφωνούν και θέλουν την τροποποίηση, αυτή λαμβάνει χώρα σύμφωνα με την περίπτωση β’.

ε) Είναι δυνατή η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή η τροποποίηση αυτής, εφ’ όσον συμφωνεί το σύνολο της συνιδιοκτησίας, και στις περιπτώσεις πιλοτής – δώματος – παταριού ή ακαλύπτου χώρου.
Όταν γίνεται τροποποίηση της σύστασης, αναγράφουμε:

Α) Όταν έχουμε οριζόντια ιδιοκτησία:
Διαμέρισμα σύμφωνα με την σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας 80τ.μ., με 10τ.μ. αλλαγή χρήσης του ημιυπαιθρίου χώρου σε χώρο κύριας χρήσης και 10τ.μ. αυθαίρετη κατασκευή σύμφωνα με την ολοκληρωμένη υπαγωγή …………, δηλαδή συνολικής επιφανείας 100τ.μ. με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο …%.

Β) Όταν έχουμε αλλαγή της χρήσης μαζί με αυθαίρετη κατασκευή:
Υπόγεια αποθήκη σύμφωνα με την σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας επιφανείας 60τ.μ., στην οποία έχει γίνει αλλαγή χρήσης σε χώρο κύριας χρήσης, και 20τ.μ. αυθαίρετη κατασκευή (κύρια χρήση) σύμφωνα με την ολοκληρωμένη υπαγωγή …………, δηλαδή συνολικής επιφανείας 80τ.μ. με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο …%.

Γ) Στην πιλοτή:

Ι. Θέση στάθμευσης κλειστή επιφανείας 40τ.μ., στην οποία έχει γίνει αλλαγή χρήσης σε χώρο κύριας χρήσης, σύμφωνα με το Ν.3775/2009, ή Ν.3843/2010, ή Ν.4014/2011, …………, με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο ….%.

ΙΙ. Θέση στάθμευσης ανοιχτή επιφανείας 20τ.μ., στην οποία έχει γίνει αλλαγή χρήσης σε χώρο κύριας χρήσης, σύμφωνα με το Ν.3775/2009, ή Ν.3843/2010, ή Ν.4014/2011, αποκλειστική χρήση του διαμερίσματος ….
Στην περίπτωση ΙΙ εφόσον λαμβάνει χώρα τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας δύναται να δοθούν και χιλιοστά από την οριζόντια ιδιοκτησία, της οποίας αποκλειστική χρήση αποτελεί η θέση στάθμευσης.

ΙΙΙ. Στην περίπτωση αυθαίρετης δόμησης χώρου της πιλοτής και υπαγωγής του στις διατάξεις των Ν.3775/2009 ή Ν.3843/2010 ή Ν.4014/2011, δύναται με την τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ο χώρος αυτός να αποτελέσει αντικείμενο ξεχωριστής οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Δ) Στο δικαίωμα υψούν μελλοντικού ορόφου, το οποίο είχε χιλιοστά και η ανέγερσή του έγινε αυθαίρετα:
Το δικαίωμα υψούν του Β’ μελλοντικού ορόφου, στο οποίο ανεγέρθηκε αυθαίρετο κτίσμα 100 τ.μ. σύμφωνα με την ολοκληρωμένη υπαγωγή ……………, με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο ….%.

Επισημαίνουμε ότι η τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπου αυτή απαιτείται κατά τ’ ανωτέρω, θα πρέπει να γίνεται:
αα) Είτε με την σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών του ακινήτου
ββ) Είτε από τον ιδιοκτήτη της μεταβαλλόμενης από την τροποποίηση οριζόντιας ιδιοκτησίας, υπό την προϋπόθεση ότι έχει αυτό το δικαίωμα από τα οριζόμενα σχετικά στην σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας (δηλαδή είτε μονομερές δικαίωμα τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας είτε παροχή σχετικής πληρεξουσιότητας από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες, προς αυτό).

Με τιμή
Ο Αντιπρόεδρος
Γεώργιος Ρούσκας